Autor raspravlja o posebnoj vrsti diskriminacije vrednovanja u Teksasu koja se odnosi na procjene lanaca restorana kao klase imovine, na temelju glavne metode procjene koja se koristi – troškovnog pristupa.
U području Dallasa/Fort Wortha, lokacije lanaca brze hrane prodaju se za djelić svoje izvorne cijene izgradnje jer više ne rade kao lanac restorana ili jer su prodane drugoj generaciji operatora lanaca restorana. Međutim, okruzi za procjenu u Teksasu imaju suprotan pristup. Taj pristup je da je potrošeni dolar jednak dolaru oporezive tržišne vrijednosti, pa kako dokazati da su okruzi u krivu? Može li se dokazati da troškovni pristup nije najbolji pristup za korištenje pri vrednovanju lokacija u lancu? Ne određuje li troškovni pristup stvarno oporezivu tržišnu vrijednost lanca restorana? Je li istina da pristupi usporedbe prihoda i prodaje možda nisu prikladni u vrednovanju novog lanca imovine? Kako okruzi za procjenu mjere vremensku vrijednost lanca restorana? Ovo su neka od pitanja o kojima se raspravlja u ovom članku.
LANAC VRIJEDNOSTI ~ TROŠKOVNI PRISTUP
Je li sigurno pretpostaviti da je troškovni pristup najbolji pristup za procjenu vrijednosti lanca restorana? Odgovor po procjeni ovog autora je ne. Troškovni pristup trebao bi biti osporavan kao isključiva metoda određivanja oporezive vrijednosti nekretnina lanaca lokacija. Nadalje, druga dva pristupa usporedbi vrijednosti, prihoda i prodaje treba modificirati kako bi se uistinu procijenilo oporezivo tržište restorana. U izdanju Enterprise Valuation Reportera, John D. Emory, iz 1990. godine, vrijednost ističe sljedeće:
Vrednovanje poslovanja ima veze s vrijednošću prava koja su svojstvena vlasništvu nad trgovačkom, industrijskom ili uslužnom organizacijom koja se bavi gospodarskom djelatnošću. Procjena vrijednosti nekretnina uključuje procjenu vrijednosti zemljišta, poboljšanja i pripadajućih prava. Procjena nekretnina ne bavi se na odgovarajući način cijelim područjem nematerijalne poslovne imovine kao što su patenti, zaštitni znakovi, autorska prava, goodwill, popisi kupaca, ugovori o radu, ugovori o nenatjecanju, prava istraživanja, nematerijalni troškovi bušenja, franšize i licence. Što više tvrtka ovisi o svojoj nematerijalnoj imovini za stvaranje zarade, to je ta imovina važnija u vrijednosti bilo kojeg poslovnog poduzeća. Robert Reilly primjećuje u izdanju časopisa Valuation iz siječnja 1993., koje je objavilo Američko društvo procjenitelja, da:
Tradicionalno, procjene komercijalnih nekretnina koje ovise o lokaciji obuhvaćaju dio (ako ne i cijelu) nematerijalne poslovne vrijednosti nekretnine. . . . Naivna primjena postupaka procjene nekretnina na tvrtke koje ovise o lokaciji zanemarit će činjenicu da najveća i najbolja upotreba nekretnine (i ukupna zaključena vrijednost) ovise o postojanju i skupu nematerijalne imovine specifične za lokaciju kao što su poslovne dozvole, potvrde , dozvole i franšize te takva nematerijalna imovina koja nije specifična za lokaciju kao što je obučena i okupljena radna snaga, goodwill i vrijednost stalnog poslovanja. Stoga, uključivanjem ekonomskog doprinosa ove nematerijalne imovine, procjena nekretnine može precijeniti stvarnu tržišnu vrijednost povezanu isključivo s predmetom “cigle i štapovi” za ove tvrtke ovisne o lokaciji.
Prema iskustvu ovog autora, okruzi za procjenu u Teksasu vjeruju da je primarni pristup lancima vrednovanja troškovni pristup; to jest, trošak stjecanja zemljišta plus trošak osobne imovine, plus čvrsti i meki troškovi poboljšanja, umanjeni za obračunatu amortizaciju, predstavljaju oporezivu tržišnu vrijednost lanca restorana. Teorija se očito uvelike oslanja na načelo “supstitucije”, koje The Appraisal of Real Estate, objavljeno od strane Američkog instituta za procjenitelje nekretnina, definira kao:
Načelo supstitucije je osnovno za troškovni pristup. Ovaj princip potvrđuje da niti jedan razborit investitor ne bi platio više za nekretninu od troška stjecanja lokacije i građevinskih poboljšanja jednake poželjnosti i korisnosti bez nepotrebnog odgađanja. . . . Budući da su trošak i tržišna vrijednost usko povezani kada su nekretnine nove, troškovni pristup važan je u procjeni tržišne vrijednosti nove ili relativno nove gradnje. Pristup je posebno uvjerljiv kada je vrijednost zemljišta dobro potkrijepljena, a poboljšanja su nova ili trpe samo manju akumuliranu amortizaciju i, prema tome, predstavljaju korištenje koje je približno najvećem i najboljem korištenju zemljišta kao da je prazno.