Ako zajmoprimac ima zadovoljavajuću kreditnu povijest i sposobnost pravodobnog plaćanja, zajmoprimac se može smatrati glavnim zajmoprimcem i ocijeniti kao zajmoprimac “A”. U tom će slučaju zajam biti zatvoren korištenjem standardnih hipotekarnih dokumenata koji se nazivaju “A papir”. Ako ne ispunjava uvjete za zajam “A paper”, zajmoprimac može tražiti financiranje kod tvrtki poznatih kao “subprime lenders”.
Hipotekarna industrija usvojila je metodu bodovanja kreditnog rizika. Kreditni rezultati odražavaju kreditne obrasce tijekom vremena. Zajmodavci često koriste sustav bodovanja poznat kao FICO rezultati. FICO je akronim za Fair Isaac Company, tvrtku koja je stvorila originalni sustav bodovanja.
Zajmodavac naručuje kreditno izvješće, a agencija za izvješćivanje o kreditnoj sposobnosti uspostavlja ocjenu kako bi pomogla potencijalnom zajmodavcu da odredi rizik odobravanja zajma. Rezultati se kreću od 375 do 900 bodova, a općenito rezultat od 650 ili više ukazuje na vrlo dobru kreditnu povijest. Prosječni rezultati su u rasponu između 620 i 650. Nekoliko čimbenika može imati negativan utjecaj na kreditni rezultat:
o Povijest neplaćanja
o Štetne informacije iz javnih zapisa
o Dokazi o računima za naplatu
o Nedavni delinkventni računi
o Kreditne kartice terećene do svojih ograničenja
o Previše novih računa
Zajmodavac će procijeniti kreditni rezultat na temelju sljedećeg:
Kreditne
Postoje tri osnovne kategorije za razmatranje kreditnog rejtinga: hipotekarni kredit, potrošački kredit, javna evidencija
Što su kreditni problemi ozbiljniji, to se ocjena dalje smanjuje. Kako se ocjena zajma smanjuje, zajmodavci općenito procjenjuju više stope i naknade.
Omjer duga
Zajmodavci izračunavaju omjer duga dijeljenjem ukupnih mjesečnih dugova (troškovi stanovanja za predloženi zajam plus druge mjesečne kreditne obveze dužnika) s ukupnim mjesečnim prihodom. Ako zajmoprimac ima nizak omjer duga, ocjena kreditne sposobnosti bit će viša. Suprotno tome, ako zajmoprimac ima visok omjer duga, ocjena će biti niža.
Maksimalni LTV
Omjer zajma i vrijednosti, ili LTV kako se obično naziva, omjer je iznosa zajma i procijenjene vrijednosti (ili prodajne cijene, ovisno o tome što je manje) nekretnine.
Ako su kreditna povijest, omjer zaduženosti i omjer zajma i vrijednosti nezadovoljavajući, kvaliteta zajma može se sniziti na A-, B, C ili D. Zajmovi “D papir” odnose se na zajmove poznate kao zajmovi s tvrdim novcem koji su uglavnom na temelju vlasništva u kući, a ne na kreditu zajmoprimca. Zajmodavac koji daje papirnati zajam A-, B, C ili D preuzima veći rizik jer postoji povećana vjerojatnost neplaćanja zajma. Osim toga, ovi krediti nisu osigurani niti zajamčeni. Zajmodavac dobiva kompenzaciju za veći rizik tako što zajmoprimcu naplaćuje višu kamatnu stopu:
Da su trenutne kamatne stope 7%, a zajmoprimac se smatra glavnim zajmoprimcem, zajam bi glavni zajmodavac odobrio po 7%. Međutim, ako zajmoprimac nije glavni zajmoprimac, može tražiti financiranje negdje drugdje i može mu se naplatiti viša kamatna stopa.
Kamatne stope navedene za papirnate kredite A-, B, C ili D razlikuju se među zajmodavcima. Slijedi primjer:
A-papir bi mogao imati stope 1% – 1,75% više od A-papira
B papir bi mogao imati stope 0,25% – 0,75% više od A-papira
C papir bi mogao imati stope 0,75% – 1,5% više od B papira
D papir bi mogao imati stope 1% – 1,75% više od C papira
Koristeći viši kraj gornje ljestvice za svaku ocjenu i počevši od kamatne stope od 7%, sljedeći grafikon je primjer kamatne stope koju zajmoprimac može platiti:
A- 8,75%
B 9,50%
C 11,00%
D 12,75%
Da, bitno je!