Ovo je pokušaj da vam dam neke ideje o oprezima koje biste trebali paziti i možda čak i razmišljanje o tome je li tako dobra ideja preuzeti sve te odgovornosti sami. Postoje neki dobri razlozi za uključivanje ovlaštenog posrednika ili drugog stručnjaka za nekretnine. Međutim, to nije apsolutni zahtjev. Možda ima ljudi koji bi sami sebi izvadili slijepo crijevo. Sada znate odakle dolazim i da sam besramno pristran u smislu uključivanja profesionalca kada to ima smisla.
Vaš prijatelj Joe nije mogao koristiti svoj tjedan u vašem odmaralištu nekoliko godina i odlučio je (ispravno) da ga treba prodati. Cijena mu je razumna i pristajete na kupnju. Vaš prvi korak je osigurati da je Joe posjeduje. Nemojte pogriješiti misleći da je on tako dobar dečko da vam ne bi lagao. Možda je potpuno iskren, ali upravo smo imali toliko slučajeva u kojima su ljudi bili zbunjeni o tome što posjeduju, kako to funkcionira i koje su ime koristili da bi to stekli. Možda su zaboravili da su ga stavili u povjerenje ili vjeruju da doista nije važno da jesu. Ako papiri nisu ispravni, mogli biste imati pravo na Brooklynski most. Srećom, ne morate optuživati Joea da vam laže (vjerovatno je da vam daje najbolje informacije koje ima). Samo zatražite uvid u njegovu dokumentaciju. Trebao bi biti u mogućnosti predočiti svoj ugovor o dodjeli, jamstvu ili odustajanju od potraživanja, hipotekarne papire, CC&R na nekretninu, najnoviji porezni račun, račun za pristojbe itd. Osim toga, pitajte ga je li stavio vlasništvo u povjerenja ili ga na neki drugi način prenijeli negdje drugdje. Najčešći problem je što će svoje četvero djece (da klinci mogu nazvati za rezervacije) dodati u Deed i to zabilježiti. U većini slučajeva to stvara naslovnu noćnu moru koja se sve mora razotkriti. To također može biti pokazatelj novih problema ako znate što tražiti. Ako ne, vjerojatno je vrijeme da dovedete profesionalca, što ćete vjerojatno i učiniti prije ili kasnije.
Zatim nazovite odmaralište i utvrdite status pristojbi. Nije neuobičajeno da ljudi nisu platili posljednje obveze ili čak nekoliko njih. Onog trenutka kada preuzmete naslov, svi oni računi koje Joe nije platio postaju vaši. Čestitamo.
Ako se porezi prikupljaju izravno od vlasnika timesharea, a ne preko Udruge, sljedeći put nazovite poreznika za okrug u kojem se odmaralište nalazi. Utvrdite da su svi porezi plaćeni do danas. Često je ovo automatizirani sustav govorne pošte i obično možete dobiti odgovor u roku od pola sata. Morate imati broj parcele procjenitelja iz poreznog računa da biste to mogli učiniti.
Što kažete na status razmjene? Ima li tjedne u banci? Tko će platiti naknade za razmjenu? Želi li vam Joe dati preostalo članstvo u Exchange Company ili ga vi želite kupiti? Tvrtke za razmjenu neće odati podatke o Članu osim ako se ne predstavljate kao Član i date im svoj Članski broj. Nadam se da je ovo dio informacija koje ste dobili od Joea.
Hoćete li koristiti escrow? Što kažete na osiguranje vlasništva? Tko će to platiti? U južnoj Kaliforniji prodavatelj obično plaća osiguranje vlasništva, ali u sjevernoj Kaliforniji obično plaća kupac. Ti se običaji razlikuju od države do države, pa čak i unutar države. Što je normalno tamo gdje živiš? Trebate li se uopće mučiti s osiguranjem vlasništva? Kao posrednici, nećemo prodati nekretninu bez toga, ali ako plaćate samo 500 dolara za vremenski dijeljeno osiguranje, osiguranje vlasništva se ne bi isplatilo. Bolje vam je da se samo osiguravate, a ako izgubite, niste puno izgubili.
Ako je kupcu potreban zajam kako bi podmirio gotovinu koju traži prodavatelj, on se mora dobiti. Postoje zajmodavci specijalizirani za financiranje ponovne prodaje s vremenskim dijeljenjem. Druga alternativa je da prodavač može biti voljan uzeti natrag bilješku kao dio kupovne cijene. Oni moraju biti ispravno sastavljeni u skladu sa zakonima županije i države u kojoj se nekretnina nalazi. Koji su koraci potrebni za zaštitu prodavatelja od neplaćanja od strane kupca? Sve ovo postaje prilično složeno i vjerojatno se najbolje postiže uz pomoć escrow-a, pomoćnog pravnika, odvjetnika, posrednika u prometu nekretnina ili drugog profesionalca. Mnogo je zamki u tome da sami radite te stvari, a onda pođete po zlu, a najmanja od njih je da bi vas mogli tužiti za više od kupovne cijene.
Pod pretpostavkom da i dalje želite pokušavati izvaditi vlastito slijepo crijevo ili da jednostavno ne možete pronaći uglednog brokera koji upravlja tom nekretninom, vaš sljedeći korak bit će naručivanje kompleta dokumenata TimeSharing Today. Iako je generaliziran da pokriva sve države (a vjerojatno i šire), pruža učinkovit popis pitanja koja bi trebala biti pokrivena. Također pruža odgovarajuću dokumentaciju za početak procesa. Također je sadržana velika količina obrazaca i pisama koja se mogu koristiti. Vodit će vas o tome što treba razmotriti i pružiti vam dokument o kupnji i prodaji. Čak i ovaj komplet „Uradi sam“ preporučuje da u ovom trenutku angažirate profesionalnu pomoć, bilo da se radi o posredniku za nekretnine, odvjetniku, agentu za vlasništvo ili deponiranom agentu za rješavanje zamršenosti zatvaranja. To je slično kao da sami podnosite poreznu prijavu. Uzimate li stvarno sve odbitke na koje imate pravo? Spremate li se za reviziju? Dobri profesionalci obično sami plaćaju. Svi vam preporučujemo da ne rješavate cijelu stvar sami. Potrebno je previše specijaliziranog znanja.
Sada kada ste obavili domaću zadaću, ako ste se odlučili odreći escrow osiguranja i osiguranja vlasništva, vaš sljedeći korak bit će sastavljanje isprave, potpisivanje i ovjera kod Prodavatelja te zamjena isprave za vremenski dijeljeno vlasništvo za ček za novac koji ste dogovorili platiti. Ako je isprava netočno sastavljena ili ček nije dobar, jedna ili obje strane mogu biti vani. Kao što vidite, licencirani broker ili stručnjak zarađuje svoju naknadu.
Nakon što ste sklopili posao, još je mnogo toga za postići. Odmaralište mora biti obaviješteno. U većini slučajeva tvrtka za upravljanje odmaralištem naplatit će naknadu za izmjene u svojoj evidenciji koje proizlaze iz prijenosa. Isto vrijedi i za porezne i mjenjačke tvrtke.
Recimo da ste sada odlučili da to ne radite sami i planirate angažirati brokera. Evo pravila:
Kao prodavatelj, nikad ne plaćajte predujam, naknadu za popis, procjenu ili bilo koju drugu naknadu unaprijed. Kao što je ovdje mnogo puta spomenuto, ovo je gotovo uvijek jasan signal nadolazeće pljačke. Provjerite predloženog stručnjaka. Imaju li licencu u državi u kojoj se nekretnina nalazi? Jesu li iz Better Business Bureaua? Zna li ljetovalište za njih? Mogu li vam dati preporuke? Što kažu preporuke?
Kao kupac, inzistirajte na tome da se netko tko stvarno zna što radi uključi u detalje. Obavite istu provjeru na njima koja je gore preporučena za Prodavatelja. Bolje je da tu osobu dovedete relativno rano u procesu. (Recite odmah nakon što ste se dogovorili o tome kakva bi transakcija trebala biti). Unaprijed razgovarajte o profesionalnim naknadama. Shvatite da ste, ako odlučite otići bez ikakve stručne pomoći, možda uštedjeli novac na operaciji slijepog crijeva, ali pacijent je umro.